Quy hoạch 1/500 Vinhomes King Park: bộ bản vẽ nói gì

Tháng 5/2026, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của Khu đô thị mới phía Tây Bắc thành phố Bắc Ninh — tên thương mại Vinhomes King Park — được phê duyệt. Tôi đang giữ bộ bản vẽ kèm quyết định, và bài này tôi ghi lại những gì đọc được trong đó, kèm số hiệu văn bản để anh chị tự tra.

Quyết định phê duyệt là văn bản nào

Trên khung tên các bản vẽ ghi rõ ba văn bản:

• Quyết định số 656/QĐ-UBND ngày 20/5/2026 của UBND phường Kinh Bắc — văn bản phê duyệt.
• Báo cáo thẩm định số 20/BCTĐ-KTHTĐT ngày 18/5/2026 của Phòng Kinh tế, Hạ tầng và Đô thị.
• Tờ trình số 314.1/2026/TTr-VGR ngày 15/5/2026 của liên danh do Tập đoàn Vingroup đại diện.

Đơn vị lập quy hoạch là Công ty cổ phần Tư vấn Phát triển Đô thị Việt Nam. Tôi nêu đủ số hiệu vì đây là thứ phân biệt một bản vẽ đã duyệt với một tấm ảnh chụp màn hình đang chuyền tay nhau trên mạng.

Ba con số diện tích, không con số nào sai

Đọc hồ sơ sẽ gặp hai con số, trên báo lại thấy con số thứ ba. Chúng không mâu thuẫn, chỉ là đang nói về hai thứ khác nhau:

• 268,8 ha (chính xác là 2.688.056,4 m²) — diện tích lập quy hoạch, tức phần thực sự được quy hoạch chi tiết. Đây là con số tôi dùng.
• 277,2 ha (2.772.173,5 m²) — phạm vi nghiên cứu, rộng hơn vì bao cả phần xung quanh để tính kết nối.
• Gần 270 ha — con số báo chí dùng khi đưa tin lễ khởi công ngày 16/9/2026, là cách làm tròn.

Dân số quy hoạch là 31.436 người. Báo làm tròn thành 31.500.

268,8 ha đó dùng vào việc gì

Bảng tổng hợp quy hoạch sử dụng đất chia như sau — tôi chép lại những dòng lớn nhất:

• Đất giao thông 711.389,7 m² (26,5%) — khoản lớn nhất, đúng kiểu một khu đô thị làm hạ tầng trước.
• Đất thể dục thể thao 709.042,7 m² (26,4%), riêng phần cấp đô thị đã 676.515,1 m².
• Mặt nước hồ, ao, đầm 269.288,3 m² (10%).
• Đất ở mới 497.618,6 m² (18,5%) — phần duy nhất bán được nhà.
• Cây xanh sử dụng công cộng 192.266 m² và cây xanh chuyên dụng 107.139 m².
• Giáo dục 66.288,5 m²: mầm non, tiểu học và trung học cơ sở.

Nhìn bảng này thấy một điều: đất ở chỉ chiếm 18,5%. Phần còn lại là giao thông, thể thao, cây xanh và mặt nước. Với người mua để ở, đó là tin tốt. Với người mua để chờ tăng giá, nó có nghĩa là nguồn hàng không nhiều.

Ba loại nhà, và con số đáng chú ý nhất

Con số đáng chú ý nhất nằm ở dòng cuối: chung cư chỉ chiếm 2% diện tích nhưng chứa gần một nửa dân số dự án. Khu hỗn hợp được quy hoạch cao 25–35 tầng, trong khi nhà thấp tầng tối đa 1–5 tầng.

Điều đó dẫn tới một câu hỏi thực tế mà tôi hay được hỏi: mua liền kề ở đây thì hàng xóm là ai? Câu trả lời nằm trong bản vẽ — phần lớn cư dân sẽ sống ở các toà cao tầng, còn khu thấp tầng mật độ người thưa hơn nhiều.

Hai dòng trong bảng mà trang bán hàng thường bỏ qua

Bảng quy hoạch có hai dòng nhỏ nhưng người mua nên biết trước khi xuống tiền:

• Đất nghĩa trang hiện trạng: 5.542,5 m²
• Đất di tích, tôn giáo: 1.894,7 m²

Hai phần này nằm trong ranh quy hoạch. Không có gì bất thường với một khu đô thị xây trên đất làng cũ, nhưng vị trí lô nhà so với hai khu đất đó là chuyện cần xem bản vẽ trước khi chọn căn, chứ không phải chuyện nghe kể lại.

Những gì bộ hồ sơ này chưa trả lời

Nói cho công bằng, bản vẽ đã duyệt vẫn chưa cho biết:

• Số lô từng loại nhà — bảng quy hoạch chia theo diện tích đất, không chia theo số lô.
• Diện tích từng căn liền kề, từng căn biệt thự.
• Giá, chính sách bán hàng và ngày mở bán. Dự án mới khởi công ngày 16/9/2026 và chưa có thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Vì vậy, mọi mức giá đang lan truyền lúc này đều chưa có cơ sở. Ai đưa ra một con số kèm chữ “chắc chắn”, anh chị hỏi lại họ một câu: dựa trên văn bản nào.

Xem đầy đủ ở đâu

Tôi gom toàn bộ bảng cơ cấu sử dụng đất, ranh giới bốn phía, tầng cao từng khu và ảnh 360 bay trên khu đất vào một trang riêng, cập nhật mỗi khi có văn bản mới:

Xem trang Vinhomes King Park Bắc Ninh

Anh chị muốn nhận bộ bản vẽ kèm quyết định phê duyệt để tự đối chiếu thì để lại tên và số ở mục quà tặng trong trang đó, tôi gửi trong ngày. Không gọi làm phiền nếu anh chị chưa muốn nghe tư vấn.